Immobilienkredit in Luxemburg: Bedingungen, Laufzeit und Angebote vergleichen

Was die Bank prüft, bevor sie dir Geld leiht

Deine Kreditwürdigkeit. Vor der Unterschrift muss die Bank deine Fähigkeit zur Rückzahlung gründlich prüfen, anhand deiner Einkünfte, deiner Ausgaben und deiner laufenden Kredite. Sie darf den Kredit nur gewähren, wenn diese Prüfung zeigt, dass du ihn voraussichtlich zurückzahlen kannst (Gesetz vom 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Sie muss dir klar sagen, welche Unterlagen du einreichen musst und bis wann. Lehnt sie wegen einer Datenbank ab, die sie abgefragt hat, muss sie dir das kostenlos mitteilen.

Keine gesetzliche Verschuldungsquote. Welchen Anteil deiner Einkünfte die Bank für die monatlichen Raten akzeptiert, ist ihre eigene Regel, und die ist von Bank zu Bank verschieden. Um deinen Betrag zu schätzen: unsere Seite Kreditrahmen.

Dein Eigenkapital. Die CSSF-Verordnung 20-08 begrenzt den Anteil der Immobilie, den Kredite finanzieren dürfen (CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)):

Maßgeblich ist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Schätzung eines unabhängigen Gutachters (CSSF-FAQ (ouvre dans un nouvel onglet)). Diese Obergrenzen decken die Erwerbsnebenkosten nicht ab. Wenn dein Erspartes gering ist, lies unsere Seite Eigenkapital und Kredit ohne Eigenkapital: Bis zum 31. März 2027 kann die Staatsgarantie in dieser Berechnung als Eigenkapital zählen.

Fester oder variabler Zinssatz: was das ESIS-Merkblatt dir zeigen muss

Fester Zinssatz: Deine Monatsrate bleibt während der Zinsbindung gleich. Variabler Zinssatz: Sie folgt den Märkten. Die Durchschnittszinsen des zuletzt veröffentlichten Monats, nach Zinsbindung, findest du auf unserer Seite Bauzinsen.

Kann sich dein Zinssatz ändern (außer er ist mindestens 5 Jahre fest und wird dann neu verhandelt: Das ESIS-Merkblatt nennt dann einen beispielhaften effektiven Jahreszins für diese Festzinsphase), verpflichtet das Gesetz die Bank, dir im ESIS-Merkblatt einen zusätzlichen effektiven Jahreszins zu zeigen, der veranschaulicht, was bei einem starken Zinsanstieg passiert. Hat der Zinssatz keine Obergrenze, muss sie dich warnen, dass sich die Gesamtkosten deines Kredits ändern können (Gesetz vom 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)).

Was die Laufzeit aussagt. Je länger du deinen Kredit streckst, desto niedriger die Monatsrate, aber desto mehr Zinsen zahlst du insgesamt. Beispiel (Berechnung trigger): 300.000 € zu 4,01 % kosten über 20 Jahre etwa 1.820 € im Monat und über 25 Jahre etwa 1.585 €; die Zinsen steigen von etwa 137.000 € auf etwa 176.000 €.

Zwei Angebote lesen und vergleichen

Leg die beiden ESIS-Merkblätter nebeneinander und vergleiche Zeile für Zeile:

Warum der effektive Jahreszins? Er rechnet Zinsen, Provisionen, Steuern, der Bank bekannte Kosten, die Bewertung der Immobilie, wenn sie verlangt wird, und die Prämien der Pflichtversicherungen zusammen. Notarkosten und Registrierungsgebühren für den Kauf sind ausgenommen, ebenso Kosten, die anfallen, wenn du den Vertrag nicht einhältst (Gesetz vom 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)).

Beispiel (fiktive Angebote, Berechnung trigger): 350.000 € über 25 Jahre. Angebot A zu 3,60 %, Angebot B zu 3,80 %.

0,2 Prozentpunkte Unterschied sind etwa 38 € im Monat und 11.400 € über die Laufzeit. Verlangt Angebot A aber eine teurere Versicherung oder höhere Bearbeitungsgebühren, kann der Abstand schrumpfen oder sich sogar umkehren: Der effektive Jahreszins entscheidet.

4 oder 5 Banken zu vergleichen kostet Zeit. Ein Kreditvermittler vergleicht die Banken für dich und verhandelt mit ihnen: Lass deinen Kredit vergleichen, bevor du unterschreibst.

Was ein Kreditvermittler bringt und was das Gesetz von ihm verlangt

Ein Kreditvermittler (das Gesetz sagt „intermédiaire de crédit immobilier“, also Immobiliarkreditvermittler) stellt deine Unterlagen zusammen, legt sie mehreren Banken vor und vergleicht ihre Antworten. Für dich heißt das: Zeit gespart und ein Blick auf Angebote, die du selbst nicht angefragt hättest.

Bevor er für dich tätig wird, muss er dir schriftlich mitteilen (Gesetz vom 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)):

• seine Identität und das Register, in dem er eingetragen ist (er braucht eine Zulassung des für den Finanzplatz zuständigen Ministers);
• ob er mit einer oder mehreren Banken arbeitet oder exklusiv, und mit welchen;
• ob er dich berät;
• seine etwaigen Gebühren und die Provisionen, die ihm die Banken zahlen.

Auf Anfrage nennt er dir die Höhe der Provision, die jede Bank zahlt. „Unabhängig“ darf er sich nur nennen, wenn er eine ausreichende Zahl von Angeboten auf dem Markt prüft und von den Banken für diese Beratung nicht bezahlt wird. Ob du den Kredit bekommst, entscheidet allein die Bank. Mehr dazu: unsere Seite Kreditvermittler für Immobilienkredite.

Um loszulegen, lass deinen Kredit mit dem Formular direkt darüber vergleichen.

Die Restschuldversicherung

Die Bank kann eine Versicherung zu deinem Kredit verlangen, etwa die Restschuldversicherung (assurance solde restant dû). Aber du musst sie nicht bei ihr abschließen: Sie muss die Versicherung einer anderen Gesellschaft akzeptieren, wenn der Schutz gleichwertig ist (Gesetz vom 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Da ihre Kosten in den effektiven Jahreszins einfließen, wenn sie Pflicht ist, lass dir beide berechnen: die der Bank und eine andere mit dem Formular unten.

Steuerlich. Mit laufenden Prämien bezahlt, fällt sie unter die Obergrenze von 672 € pro Jahr für den Abzug von Versicherungsprämien, erhöht für deinen Ehe- oder Lebenspartner und deine Kinder (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)). Bist du Grenzgänger, steht dir dieser Abzug nur offen, wenn du Gebietsansässigen gleichgestellt bist. Mit einer Einmalprämie bezahlt, gilt eine eigene Obergrenze: 6.000 € (für jeden von euch beiden, wenn ihr gemeinsam veranlagt und beide versichert seid) plus 1.200 € pro Kind, erhöht um 8 % je Lebensjahr über 30 bei Vertragsabschluss, höchstens um 160 % (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)).

Früher zurückzahlen als geplant

Du kannst deinen Kredit jederzeit vorzeitig zurückzahlen, ganz oder teilweise. Du teilst es der Bank schriftlich mit, und sie muss dir den Vorgang beziffern. Das Gesetz verbietet jede Strafgebühr (Gesetz vom 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)).

Die Bank kann dagegen eine Entschädigung verlangen, die ihren finanziellen Verlust nicht übersteigen darf. War die Wohnung mindestens 2 Jahre ohne Unterbrechung dein Hauptwohnsitz, darf diese Entschädigung 6 Monatszinsen auf das zurückgezahlte Kapital nicht übersteigen. Diese Obergrenze gilt nicht für den Teil der kumulierten vorzeitigen Rückzahlungen über 450.000 €.

Beispiel (Berechnung trigger): Du zahlst 50.000 € eines Kredits zu 4 % zurück. Sechs Monatszinsen sind 50.000 × 4 % ÷ 2, also höchstens 1.000 €.

Zu zweit, als Grenzgänger: was sich für deinen Kredit ändert

Zu zweit. Der Kredit bis zu 100 % des Immobilienwerts setzt voraus, dass jeder Kreditnehmer Erstkäufer ist, also nie einen Immobilienkredit für eine Wohnung in Luxemburg hatte (CSSF-FAQ (ouvre dans un nouvel onglet)). Hatte einer von euch schon einen, sind es 90 %. Nach einer Trennung ist derjenige, der verkauft hat oder ausbezahlt wurde, kein Erstkäufer mehr. Steuerlich wird bei gemeinsamer Veranlagung die Obergrenze für den Zinsabzug für den Partner und für jedes Kind erhöht (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)).

Grenzgänger, der nach Luxemburg zieht. Zinszuschuss und Staatsgarantie setzen ein Aufenthaltsrecht von mehr als 3 Monaten in Luxemburg und eine Eintragung im nationalen Register der natürlichen Personen voraus (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Dein Haushalt darf außerdem nicht mehr als ein Drittel einer anderen Wohnung besitzen, in Luxemburg oder im Ausland. Hast du in deinem Land schon einen Kredit für eine Wohnung aufgenommen, lass dir deinen Status als Erstkäufer von der Bank bestätigen: Die Definition der CSSF bezieht sich auf einen Kredit für eine Immobilie in Luxemburg.

Grenzgänger, der zur Vermietung kauft. Der Kredit ist auf 80 % des Immobilienwerts begrenzt (CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)).

Jedes Jahr: der Abzug der Schuldzinsen

Die Zinsen für den Kredit deiner selbst genutzten Wohnung sind von deinem steuerpflichtigen Einkommen abziehbar: in voller Höhe in dem Jahr, in dem dein Mietwert festgesetzt wird, und im Folgejahr, danach bis zu 4.000 € pro Jahr für 4 Jahre, 3.000 € für 5 Jahre und anschließend 2.000 € (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)). Diese Beträge erhöhen sich für den mit dir veranlagten Partner und für jedes Kind. Bist du Grenzgänger und liegt die Wohnung in deinem Land, zählen diese Zinsen in Luxemburg nur, wenn du die Gleichstellung mit Gebietsansässigen beantragst (mindestens 90 % deiner steuerpflichtigen Einkünfte in Luxemburg), und nur zur Berechnung deines Steuersatzes (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)).