Capacité d’emprunt au Luxembourg : combien tu peux emprunter

Comment la banque décide combien elle te prête

La loi oblige la banque à évaluer ta solvabilité de façon rigoureuse avant de te prêter (loi du 23 décembre 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Concrètement :

• Elle regarde tes revenus et tes dépenses, dont tes crédits en cours, sur pièces vérifiables.
• Elle ne peut pas se fonder surtout sur la valeur du bien, ni parier sur sa hausse.
• Elle ne te prête que si tu pourras vraisemblablement rembourser.
• Elle doit te dire à l’avance quelles pièces fournir, et dans quel délai.
• Si elle refuse à cause d’une base de données consultée, elle te le dit, sans délai et sans frais.

Pourquoi les chiffres diffèrent d’une banque à l’autre. La loi dit ce que la banque doit vérifier, pas combien elle doit prêter. Chaque banque fixe donc ses propres seuils : la part de tes revenus que la mensualité peut prendre, et le montant qui doit te rester pour vivre une fois la mensualité payée. Ces seuils changent aussi selon ton profil (contrat de travail, enfants, autres crédits), la durée du prêt et le type de taux. C’est pour ça qu’un site te parle d’un tiers de tes revenus et un autre de la moitié : aucun des deux n’est « la » règle.

Ce que la CSSF fixe, elle. Le règlement CSSF 20-08 retient une seule limite : la part du bien financée par les prêts, appelée LTV (règlement CSSF 20-08 (ouvre dans un nouvel onglet)). Elle ne porte pas sur tes revenus. Elle est détaillée plus bas.

Combien tu peux emprunter selon ta mensualité

Calcul trigger, prêt amortissable à mensualités constantes, montants arrondis au millier. Taux : moyennes BCL des nouveaux crédits immobiliers d'août 2026 (BCL (ouvre dans un nouvel onglet)) : 4,01 % pour un taux fixe sur plus de 10 ans, 3,19 % pour un taux variable ou fixé pour 1 an au plus.

Comment le lire. Choisis la mensualité que ton budget supporte, et lis le capital qu’elle rembourse. Allonger la durée augmente le montant, mais aussi le coût total des intérêts.

Trois limites de ce tableau. Les taux BCL sont des moyennes, hors commissions : ton taux à toi dépendra de ton dossier. La colonne à 3,19 % suppose un taux qui ne bouge pas, alors qu’un taux variable peut monter. Et la mensualité ne compte ni l’assurance ni les frais de dossier. Les taux du dernier mois sont sur notre page taux immobiliers.

Quel salaire pour emprunter 150 000, 200 000, 300 000 ou 500 000 € ?

La réponse dépend de la règle de ta banque. Pour te donner un ordre d’idée, on prend une hypothèse d’école, pas une règle bancaire : la mensualité ne dépasse pas un tiers de tes revenus nets mensuels. Durée 25 ans, taux 4,01 % (calcul trigger, arrondi).

Si ta banque applique une autre part, refais le calcul : revenu nécessaire = mensualité ÷ part acceptée. À deux, c’est le revenu net de votre ménage qui compte, moins vos charges.

Ce que ce tableau ne dit pas : la banque regarde aussi ce qu’il te reste pour vivre, tes autres crédits, ton apport, et la stabilité de tes revenus. Deux personnes au même salaire peuvent donc obtenir des montants différents.

Le seul moyen d’avoir ton vrai chiffre, c’est de soumettre ton dossier. Un courtier compare les banques pour toi et te dit ce que chacune accepterait de te prêter.

Les plafonds CSSF : la part du prix que la banque peut financer

Depuis le 1er janvier 2021, le règlement CSSF 20-08 limite le rapport entre tes prêts garantis par le bien et la valeur de ce bien (règlement CSSF 20-08 (ouvre dans un nouvel onglet)) :

• Primo-accédant veut dire : tu n’as jamais eu de crédit immobilier pour un bien au Luxembourg. En demande à deux, vous devez l’être tous les deux (FAQ CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)).
• La valeur retenue est la plus basse entre le prix et l’estimation d’un expert indépendant. Si l’expert estime le bien sous le prix, la banque finance moins.
• La différence entre cette valeur et le prêt doit venir de tes fonds propres. Jusqu’au 31 mars 2027, la garantie de l’État peut compter comme fonds propres.
• La dérogation temporaire pour l’investissement locatif (jusqu’à 95 %, pour 10 % au plus des prêts locatifs annuels de chaque banque) a pris fin au 30 juin 2025 (règlement CSSF 24-10 (ouvre dans un nouvel onglet)).

Ta capacité réelle, c’est la plus petite des deux limites : ce que tes revenus permettent, et ce que ton apport permet. Exemple, calcul trigger : tu n’es pas primo-accédant, tu achètes ta résidence principale et tu as 50 000 € d’apport, frais d’achat déjà payés à part. Avec 90 % financés, ton apport couvre 10 % du prix : le plafond CSSF limite en principe le prix à 500 000 €, même si tes revenus permettraient plus (sauf si la banque te fait entrer dans sa marge de 15 % de prêts au-delà de 90 %).

Le détail, profil par profil, est dans apport pour un prêt immobilier. Et n’oublie pas les frais d’achat : frais d’achat immobilier.

Seul ou à deux

À deux, la banque additionne vos revenus et vos charges. Un co-emprunteur augmente souvent le montant, mais ses crédits en cours comptent aussi.

Le statut de primo-accédant se perd à deux. Si l’un de vous a déjà eu un crédit immobilier pour un bien au Luxembourg, votre prêt commun n’est plus classé « primo-accédant » : le plafond passe de 100 % à 90 % pour une résidence principale (FAQ CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)). Après une séparation et la vente d’un bien commun, les deux ex-propriétaires ne sont plus primo-accédants.

Les aides tiennent compte du nombre d’emprunteurs. Exemples :

• Garantie de l’État : plafond de revenu de 101 874,03 € pour un emprunteur, 141 048,97 € pour plusieurs (valeurs 2025, Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).
• Subvention d’intérêt : elle porte aujourd’hui sur un prêt jusqu’à 200 000 €, plus 20 000 € par enfant, dans la limite de 280 000 € (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Le Booster de juillet 2026 annonce des plafonds plus élevés, notamment 300 000 € si un emprunteur a 35 ans ou moins : annoncé, pas encore voté au 16 octobre 2026.
• Bëllegen Akt : 40 000 € par acquéreur, donc à deux, chacun le sien (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Moins de frais, c’est plus d’apport disponible.

Toutes les aides sont dans notre guide Bëllegen Akt et aides à l’achat.

Frontalier : ce qui change dans le calcul

Tes revenus sont luxembourgeois, ta vie est de l’autre côté. La banque évalue tes revenus et tes dépenses : tes impôts, ton loyer ou tes charges dans ton pays de résidence comptent autant que ton salaire.

Tu achètes au Luxembourg. Les plafonds CSSF s’appliquent : le règlement vise les biens situés au Luxembourg (règlement CSSF 20-08 (ouvre dans un nouvel onglet)). Bon à savoir : être propriétaire en France, en Belgique ou en Allemagne avec un crédit de là-bas ne te retire pas le statut de primo-accédant, qui ne regarde que les crédits pour un bien au Luxembourg (FAQ CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)).

Tu achètes dans ton pays de résidence. Le règlement CSSF ne vise pas ce bien : ce sont les règles du pays où il se trouve qui s’appliquent, et la banque qui te prête suit les siennes.

Les aides luxembourgeoises demandent d’habiter au Luxembourg. La garantie de l’État exige un logement au Luxembourg comme habitation principale, un droit de séjour de plus de 3 mois et une inscription au registre national (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Le Bëllegen Akt demande d’habiter au Luxembourg ou de s’engager à s’installer dans le bien (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Si tu achètes au Luxembourg pour y emménager, le Bëllegen Akt t’est ouvert. La garantie de l’État, les primes et la subvention d’intérêt demandent en plus que ni toi ni ton ménage ne possédiez plus d’un tiers d’un autre logement, ici ou à l’étranger : si tu gardes ta maison de l’autre côté de la frontière, elles te restent fermées (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).

Comment augmenter ta capacité

• Allonger la durée : à 1 500 € par mois et 4,01 %, tu passes d’environ 247 000 € sur 20 ans à 314 000 € sur 30 ans (calcul trigger). Le crédit coûte plus cher au total.
• Solder un petit crédit en cours (auto, consommation) : la banque compte tes engagements en cours, une mensualité en moins libère de la place.
• Emprunter à deux, si l’autre personne a des revenus stables et peu de crédits.
• Augmenter ton apport, ou faire jouer la garantie de l’État si tu y as droit : c’est ce qui lève la limite CSSF.
• Réduire tes frais grâce au Bëllegen Akt, pour garder ton épargne pour l’apport.
• Faire comparer plusieurs banques par un courtier : leurs seuils ne sont pas les mêmes, ton montant non plus.