Apport pour un prêt immobilier au Luxembourg : combien, et peut-on acheter sans apport ?

Combien d’apport selon ton profil

Le règlement CSSF 20-08 limite la part du bien que les prêts peuvent financer (règlement CSSF 20-08 (ouvre dans un nouvel onglet)). Ce qui manque doit venir de tes fonds propres (FAQ CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)).

Exemple, calcul trigger, pour un appartement ancien de 400 000 €, estimé à son prix, avec un crédit d’impôt entier :

Dans les trois cas, ajoute les honoraires du notaire (devis) et les frais du prêt.

Trois précisions qui changent tout :

• Primo-accédant = jamais eu de crédit immobilier pour un bien au Luxembourg. À deux, vous devez l’être tous les deux.
• La valeur retenue est la plus basse entre le prix et l’estimation d’un expert indépendant. Si l’expert estime 380 000 € un bien payé 400 000 €, même à 100 %, la banque ne finance que 380 000 € : 20 000 € à apporter (calcul trigger).
• Ce sont des plafonds. La loi interdit d’aller au-delà ; elle n’oblige pas la banque à aller jusque-là. Ton dossier fait la différence.

Si ton apport est faible, la banque à qui tu parles n’est peut-être pas la bonne pour ton profil. Un courtier compare les banques pour toi et sait lesquelles suivent les dossiers comme le tien.

« Sans apport » ne veut pas dire « sans argent » : le trou des frais

La valeur que la banque peut financer, c’est celle du bien. Les frais d’achat n’en font pas partie. Même à 100 %, il te faut donc de quoi payer :

• Les droits : 7 % du prix. Si tu y habites, le Bëllegen Akt en déduit jusqu’à 40 000 € par acquéreur, avec 100 € minimum à payer (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Pour un primo-accédant, c’est souvent presque rien.
• Les honoraires du notaire, pour la vente et pour l’acte de prêt : tarif réglementé, sur devis.
• L’inscription de l’hypothèque : 0,05 % du montant inscrit (AED (ouvre dans un nouvel onglet)), soit 200 € sur 400 000 € (calcul trigger).
• Les frais de la banque : dossier, estimation, assurance.

Le détail, avec des exemples à 150 000, 300 000 et 500 000 €, est dans notre fiche frais d’achat immobilier.

Garde aussi une réserve. Vider toute ton épargne le jour de l’acte te laisse sans marge pour un déménagement, des meubles ou une réparation.

Les leviers quand ton épargne est faible

La garantie de l’État. L’État peut garantir une partie de ton prêt, jusqu’à 40 % du coût du projet et 303 862 € au plus (valeur 2025, Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Jusqu’au 31 mars 2027, la CSSF accepte qu’elle compte comme fonds propres dans le calcul du plafond (FAQ CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)). Elle peut donc remplacer une partie de l’apport. Les conditions principales :

• un logement au Luxembourg, qui sera ton habitation principale et permanente ;
• un droit de séjour de plus de 3 mois et une inscription au registre national ;
• une épargne régulière depuis au moins 3 ans dans la même banque, en hausse nette d’au moins 1 000 € par an (290 € par an pour l’épargne constituée jusqu’à fin 2023) ;
• un prêt hypothécaire dans une banque qui a signé une convention avec l’État, qui finance au moins 60 % du projet ;
• ne pas posséder, toi ou ton ménage, plus d’un tiers d’un autre logement ;
• un revenu sous 101 874,03 € (un emprunteur) ou 141 048,97 € (plusieurs).

C’est la banque qui introduit la demande avec toi.

Les aides en capital. La prime d’accession va de 500 à 10 000 € selon ton ménage et ton revenu (+1 000 € par enfant à partir du 4e), majorée de 40 % pour un appartement ou une maison en rangée et de 15 % pour une maison jumelée, à demander dans l’année de l’acte (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). La prime d’épargne monte à 5 000 € au plus (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Ensemble, les aides en capital sont plafonnées à 35 000 € par personne. Attention : elles arrivent après l’acte, elles ne remplacent pas l’apport le jour de la signature.

La subvention d’intérêt baisse ta mensualité, pas ton apport : elle porte aujourd’hui sur un prêt jusqu’à 200 000 €, plus 20 000 € par enfant, dans la limite de 280 000 € (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Le Booster de juillet 2026 annonce des plafonds plus élevés : annoncé, pas encore voté au 16 octobre 2026.

L’épargne-logement. Un contrat d’épargne-logement peut aussi réduire tes impôts pendant que tu constitues ton apport : voir épargne-logement et déduction.

Toutes les aides, additionnées sur un cas concret : Bëllegen Akt et aides à l’achat.

Quelle banque accepte un prêt sans apport ?

La réponse honnête : aucune liste n’existe. La règle CSSF autorise 100 % pour un primo-accédant, mais chaque banque décide dossier par dossier, avec ses propres critères. Une banque qui te refuse peut être suivie d’une autre qui accepte.

C’est là qu’un courtier sert. La loi l’appelle « intermédiaire de crédit immobilier » : il te présente des offres et prépare ton dossier (loi du 23 décembre 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Elle l’oblige aussi à la transparence :

• il te dit si ses conseils portent sur une gamme limitée ou sur une large partie du marché ;
• il t’indique ses frais éventuels ;
• il te dit s’il reçoit une commission des banques, et, si tu le demandes, le niveau de commission de chacune.

Ce qu’il ne peut pas faire : obliger une banque à te prêter, ni dépasser les plafonds de la CSSF.

Quand un courtier vaut le coup, comment il est payé : notre fiche courtier en crédit immobilier.

Pour faire étudier ton dossier, le formulaire courtier est plus haut dans la page.

À deux, frontalier, déjà propriétaire : ce qui change

À deux. Pour être classés primo-accédants, vous devez l’être tous les deux (FAQ CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)). Si l’un de vous a déjà eu un crédit immobilier au Luxembourg, le plafond passe à 90 % pour votre résidence principale. Côté frais, chacun a son Bëllegen Akt de 40 000 €.

Frontalier. Être propriétaire en France, en Belgique ou en Allemagne avec un crédit de là-bas ne te fait pas perdre le statut de primo-accédant pour un achat au Luxembourg : seuls comptent les crédits pour un bien au Luxembourg. En revanche, la garantie de l’État et le Bëllegen Akt demandent d’habiter le bien au Luxembourg (ou de s’engager à y emménager, pour le Bëllegen Akt). Et la garantie de l’État, les primes d’accession et d’épargne et la subvention d’intérêt sont exclues si ton ménage possède plus d’un tiers d’un autre logement, y compris à l’étranger (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).

Tu revends pour racheter. L’apport peut venir de la vente de ton logement actuel. Un prêt relais est admis par la CSSF, en principe pour 18 mois au plus (24 mois pour une construction neuve), avec un contrôle du plafond avant et après la vente (FAQ CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)). Après une séparation et la vente d’un bien commun, aucun des deux n’est plus primo-accédant.

Tu achètes pour louer. 80 % au plus, et pas de Bëllegen Akt : c’est le profil qui demande le plus d’apport. La dérogation temporaire qui permettait à chaque banque d’aller jusqu’à 95 % pour 10 % au plus de ses prêts locatifs a pris fin au 30 juin 2025 (règlement CSSF 24-10 (ouvre dans un nouvel onglet)).