Frais d’achat immobilier au Luxembourg : droits, notaire et Bëllegen Akt
56 jours restants
Au Luxembourg, on parle de « frais de notaire ». L’expression trompe : le gros du chèque, ce sont les droits d’enregistrement et de transcription, qui vont à l’État. Le notaire, lui, facture ses honoraires à part. Bonne nouvelle : si tu achètes pour y habiter, le Bëllegen Akt efface une grande partie de ces droits, et souvent tout, sauf un minimum de 100 €.
Cette fiche te montre ce que tu paies vraiment, poste par poste, avec des exemples à 150 000, 300 000 et 500 000 €, seul ou à deux.
Elle fait partie de notre dossier acheter un logement au Luxembourg. Pour financer ces frais, lis aussi apport et prêt sans apport.
Tu lis en diagonale ?
On t’a préparé le raccourci.
À l’achat, tu paies surtout 7 % de droits (6 % d’enregistrement, 1 % de transcription), qui vont à l’État. Si tu achètes pour y habiter, le Bëllegen Akt déduit jusqu’à 40 000 € par acquéreur de ces droits, avec un minimum de 100 € à payer. Calcul trigger : seul, tu ne paies que ce minimum jusqu’à un prix d’environ 571 000 € ; à deux, à parts égales, jusqu’à environ 1 140 000 €. Ajoute les honoraires du notaire (tarif réglementé, demande un devis) et, si tu empruntes, les frais du prêt : inscription hypothécaire de 0,05 %, honoraires de l’acte de prêt, frais de dossier de la banque. Ces frais ne font pas partie de la valeur que la banque peut financer : prévois-les sur ton épargne. Pour le prêt lui-même, fais comparer les offres par un courtier.
C'est pour toi si
Tu fais le budget de ton premier achat et tu veux savoir combien sortir de ta poche.
Tu achètes à deux et tu te demandes si le Bëllegen Akt compte double.
Tu es frontalier ou tu arrives au Luxembourg, et tu veux savoir si tu y as droit.
Tu achètes pour louer et tu veux le vrai coût, sans crédit d’impôt.
tu cherches combien la banque te prête : lis plutôt capacité d’emprunt.
Ta to-do frais d’achat, en 5 étapes
Fiche pratique · trigger.lu
Frais d'achat immobilier au Luxembourg : droits, notaire et Bëllegen Akt
- Où
- MyGuichet.lu, espace privé
- Qui
- chaque acquéreur
Détails
Si tu as déjà acheté au Luxembourg, une partie de tes 40 000 € a peut-être servi.
- Choix
- libre, où que soit le bien
- Qui paie
- l'acquéreur, en pratique
Détails
Demande le détail : droits, honoraires de la vente, honoraires de l’acte de prêt, inscription hypothécaire.
- Enregistrement
- 12 € avec la clause
- Sans clause
- 7 % du prix
- Délai
- 3 mois pour l'enregistrer
Détails
La clause suspensive de prêt te protège si la banque refuse, et elle t’évite de payer les droits dès le compromis.
- Qui le demande
- le notaire
- Ton engagement
- y habiter 2 ans
- Délai pour emménager
- 2 ans (4 si en construction ou terrain)
Détails
Le notaire l’inscrit dans l’acte de vente, avec tes engagements d’occupation.
- Délai
- 3 mois
- Cas
- vente, location, autre usage
Détails
Avant 2 ans d’occupation, tu rembourses le crédit d’impôt avec les intérêts légaux.
« Frais de notaire » : où va vraiment ton argent
| Poste | Qui l’encaisse | Comment il se calcule |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | L’État (AED) | 6 % du prix |
| Droits de transcription | L’État (AED) | 1 % du prix |
| Bëllegen Akt | Déduit des deux lignes au-dessus | Jusqu’à 40 000 € par acquéreur, 100 € minimum à payer |
| Honoraires du notaire | Le notaire | Tarif réglementé, dégressif par tranches : devis |
| Inscription de l’hypothèque | L’État (AED) | 0,05 % du montant inscrit |
| Acte de prêt | L’État et le notaire | Droit d’obligation au tarif AED, et honoraires : devis |
| Agence immobilière | L’agent | À charge de celui qui l’a mandaté, en général le vendeur |
Les 7 % sont le taux normal pour acheter une maison, un appartement ou un terrain à bâtir (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). C’est de loin le poste le plus lourd, et c’est aussi celui que le Bëllegen Akt réduit.
Les honoraires du notaire suivent un tarif fixé par règlement grand-ducal, calculé sur la valeur de l’acte, par tranches, de façon dégressive (règlement du 24 juillet 1971 (ouvre dans un nouvel onglet)). trigger ne te donne pas de pourcentage : le barème a été modifié plusieurs fois et seul le devis du notaire fait foi. En pratique, ces frais sont à la charge de l’acheteur, et tu peux choisir ton notaire, quelle que soit l’adresse du bien (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).
En Ville de Luxembourg, une taxe communale égale à 50 % des droits d’enregistrement peut s’ajouter, avec des exonérations prévues par le règlement de la Ville (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). La page de l’AED n’en cite qu’un extrait : sont notamment exonérées les mutations portant sur des maisons unifamiliales ou des maisons de rapport. Demande à ton notaire si ton achat est concerné avant de faire ton budget.
Les frais d’agence sont payés par la partie qui a mandaté l’agent, en général le vendeur (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Le détail est dans notre fiche frais d’agence immobilière.
Les frais liés à ton prêt
Si tu finances ton achat par un crédit, la banque prend une hypothèque sur le bien. Elle passe par un acte notarié, et elle a un coût :
- L’inscription de l’hypothèque : un droit de 0,05 % du montant inscrit (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Exemple : sur 300 000 € inscrits, 150 € (calcul trigger). L’AED précise qu’il existe des exemptions.
- Le droit sur l’acte de prêt : le tarif de l’AED prévoit un droit de 0,24 % sur les actes d’obligation (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Demande à ton notaire s’il s’applique à ton acte de prêt et sur quelle base.
- Les honoraires du notaire pour l’acte de prêt : même tarif réglementé, compris dans son devis.
- Les frais de la banque : frais de dossier, estimation du bien, assurance. Chaque banque fixe les siens.
Attention en comparant les offres. Le coût total du crédit affiché dans ton offre comprend les intérêts, les commissions et les frais connus de la banque, mais pas les frais de notaire (loi du 23 décembre 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Tu dois donc les ajouter toi-même pour comparer deux projets.
Frais de dossier, estimation, conditions de l’assurance : tout cela change d’une banque à l’autre et se discute. Un courtier compare les banques pour toi : fais comparer ton prêt avant de choisir.
Le Bëllegen Akt : 40 000 € par acquéreur
Le Bëllegen Akt est un crédit d’impôt sur les droits d’enregistrement et de transcription. Depuis la loi du 3 juillet 2025, il est fixé à 40 000 € pour chaque acquéreur (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Il n’y a aucune condition de revenu, de fortune ni de valeur du bien (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).
Les conditions (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)) :
- Tu achètes pour en faire ton habitation principale. Pas de crédit pour une résidence secondaire, une maison de week-end, un bien à louer ou un local commercial.
- Tu habites au Luxembourg, ou tu t’engages à t’installer dans le bien acheté.
- Tu emménages dans les 2 ans suivant l’acte (4 ans pour un terrain à bâtir ou un logement en construction), et tu y restes 2 ans sans interruption.
- C’est le notaire qui fait la demande, dans l’acte.
Ce qui reste te suit. Si les droits de ton achat sont inférieurs à 40 000 €, le solde reste disponible pour un achat suivant, jusqu’à épuisement. Tu le consultes sur MyGuichet.lu.
Si tu loues, vends ou quittes le bien avant 2 ans, tu rembourses tout le crédit, avec les intérêts légaux. Des dispenses existent (maladie, divorce, notamment ; pour une mutation professionnelle imposée, à condition de revenir habiter le bien à ton retour jusqu’à atteindre les 2 ans) : elles se demandent à l’AED.
Et les 45 000 € ? Le gouvernement a annoncé le 16 juillet 2026 un passage à 45 000 € par personne (gouvernement.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Au 16 octobre 2026, ce n’est pas encore voté : la mesure figure dans le projet de budget 2027 (Chambre des députés (ouvre dans un nouvel onglet)). Le gouvernement a annoncé qu’elle vaudrait pour les actes signés depuis le 16 juillet 2026, sur demande à l’AED une fois la loi votée. En attendant, compte avec 40 000 €.
Toutes les aides à l’achat, additionnées, sont dans notre guide Bëllegen Akt et aides à l’achat.
Combien tu paies à 150 000, 300 000 et 500 000 €
Calcul trigger sur les droits seuls (7 % du prix), pour un logement que tu achètes pour y habiter, avec tout ton crédit de 40 000 € disponible. À deux, on suppose que vous achetez à parts égales.
| Prix du bien | Droits à 7 % | Tu paies seul | Vous payez à deux | Pour louer (sans crédit) |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 10 500 € | 100 € (minimum) | 100 € (minimum) | 10 500 € |
| 300 000 € | 21 000 € | 100 € (minimum) | 100 € (minimum) | 21 000 € |
| 500 000 € | 35 000 € | 100 € (minimum) | 100 € (minimum) | 35 000 € |
| 700 000 € | 49 000 € | 9 000 € | 100 € (minimum) | 49 000 € |
Ce que ça veut dire. Seul, le crédit couvre les droits tant que 7 % du prix ne dépasse pas 40 000 €, soit un prix d’environ 571 000 € (calcul trigger). Au-delà, tu paies la différence : à 700 000 €, 49 000 € de droits moins 40 000 €, il reste 9 000 €. À deux, chacun a son propre crédit : vous êtes couverts jusqu’à environ 1 140 000 € à parts égales.
Le solde qui te reste. Seul, à 300 000 €, tu utilises environ 21 000 € de ton crédit : il te reste environ 19 000 € pour un achat futur (calcul trigger, ton solde exact est sur MyGuichet.lu).
À ajouter dans tous les cas : les honoraires du notaire (devis), et si tu empruntes, les frais du prêt ci-dessus. En Ville de Luxembourg, vérifie la taxe communale avec ton notaire.
À deux, frontalier, dans le neuf : ce qui change
Tu achètes à deux. Le crédit d’impôt est accordé par personne (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)) et pour chaque acquéreur (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Chacun a donc ses 40 000 €. Demande au notaire comment il les applique selon la part que chacun achète, surtout si vous n’achetez pas moitié-moitié.
Tu es frontalier. Le Bëllegen Akt est réservé à qui habite au Luxembourg, ou s’engage à venir habiter le bien acheté (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Si tu vis dans un pays de l’Espace économique européen (France, Belgique, Allemagne), tu es assimilé à un résident : tu n’avances pas les droits, à condition de demander le crédit dans l’acte. Si tu vis hors de l’EEE, tu ne l’obtiens qu’en présentant un certificat de résidence au Luxembourg. Si tu gardes ton domicile de l’autre côté de la frontière et que tu loues le bien, tu paies les 7 % en entier.
Tu arrives au Luxembourg. Même règle : tu t’engages à t’installer dans le bien, et tu y habites 2 ans. Notre guide acheter quand on est jeune détaille le parcours d’un premier achat.
Tu achètes en VEFA (sur plan). Le Booster de juillet 2026 annonce une exonération temporaire des droits sur la partie construction, pour une VEFA achevée à 80 % au plus, les droits restant dus sur le terrain, pour les actes signés à partir du 16 juillet 2026 et pendant trois ans (gouvernement.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Ce n’est pas encore voté au 16 octobre 2026 : demande à ton notaire ce qui s’applique à la date de ton acte.
Les erreurs fréquentes
Croire que le notaire garde 7 %.
Ce sont des droits d’État ; ses honoraires sont un poste à part.
Signer un compromis sans condition suspensive de prêt.
Si la banque dit non, tu restes engagé, et l’enregistrement coûte 7 % du prix au lieu de 12 €.
Compter sur 45 000 € de Bëllegen Akt.
Annoncé, pas voté au 16 octobre 2026.
Oublier ton solde.
Si tu as déjà acheté au Luxembourg, vérifie sur MyGuichet.lu ce qu’il reste de tes 40 000 €.
Louer le bien avant 2 ans d'occupation.
Tu rembourses tout le crédit d’impôt, avec intérêts.
Comparer les offres de prêt sans les frais de notaire.
Ils ne sont pas dans le coût total affiché par la banque.
Tes questions, nos réponses
Prends 7 % du prix pour les droits d’enregistrement et de transcription, retire ton Bëllegen Akt (jusqu’à 40 000 € par acquéreur, si tu y habites), en gardant au moins 100 € à payer. Ajoute les honoraires du notaire, sur devis, et les frais du prêt si tu empruntes.
Calcul trigger : 21 000 € de droits. Si tu y habites et que ton crédit d’impôt est entier, tu ne paies que le minimum de 100 €, seul ou à deux. Ajoute les honoraires du notaire et les frais du prêt. Pour louer, tu paies les 21 000 €.
Calcul trigger : 35 000 € de droits, couverts par un Bëllegen Akt entier, même seul : il reste 100 € à payer, plus le notaire et le prêt.
Le plafond de la CSSF se calcule sur la valeur du bien seulement, et la part qui n’est pas prêtée doit venir de tes fonds propres. Les frais ne font pas partie de cette valeur : prévois-les sur ton épargne, et fais vérifier par un courtier ce que chaque banque accepte.
Le compromis peut le prévoir librement, mais en pratique c’est l’acheteur. Les frais d’agence, eux, sont payés par celui qui a mandaté l’agent, en général le vendeur.
Oui, il est accordé par acquéreur : à deux, chacun a ses 40 000 €, à condition que vous habitiez tous les deux le bien.
Et maintenant : financer le reste
Tu connais tes frais. Reste à savoir combien la banque te prête et combien tu dois apporter : lis capacité d’emprunt et apport pour un prêt immobilier. Pour comprendre les offres, notre fiche prêt immobilier au Luxembourg et les taux du mois. Pour savoir ce que fait un courtier, lis notre fiche. Et quand tu es prêt, fais comparer ton prêt par un courtier : le formulaire est plus haut dans la page.