Kreditrahmen in Luxemburg: wie viel du leihen kannst

Wie die Bank entscheidet, wie viel sie dir leiht

Das Gesetz verpflichtet die Bank, deine Kreditwürdigkeit gründlich zu prüfen, bevor sie dir Geld leiht (Gesetz vom 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Konkret:

• Sie schaut sich dein Einkommen und deine Ausgaben an, darunter deine laufenden Kredite, anhand überprüfbarer Unterlagen.
• Sie darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen und auch nicht auf deren Wertsteigerung setzen.
• Sie leiht dir nur Geld, wenn du es voraussichtlich zurückzahlen kannst.
• Sie muss dir vorab sagen, welche Unterlagen du einreichen musst und bis wann.
• Lehnt sie wegen einer abgefragten Datenbank ab, teilt sie dir das mit, unverzüglich und kostenlos.

Warum die Zahlen von Bank zu Bank unterschiedlich sind. Das Gesetz sagt, was die Bank prüfen muss, nicht wie viel sie leihen muss. Jede Bank legt also ihre eigenen Schwellen fest: den Anteil deines Einkommens, den die Monatsrate ausmachen darf, und den Betrag, der dir nach Zahlung der Rate zum Leben bleiben muss. Diese Schwellen hängen außerdem von deinem Profil ab (Arbeitsvertrag, Kinder, andere Kredite), von der Laufzeit und von der Zinsart. Deshalb spricht eine Website von einem Drittel deines Einkommens und eine andere von der Hälfte: Keines von beiden ist „die“ Regel.

Was die CSSF festlegt. Die CSSF-Verordnung 20-08 setzt eine einzige Grenze: den durch Kredite finanzierten Anteil der Immobilie, genannt LTV (CSSF-Verordnung 20-08 (ouvre dans un nouvel onglet)). Sie betrifft nicht dein Einkommen. Weiter unten findest du die Details.

Wie viel du je nach Monatsrate leihen kannst

trigger-Berechnung, Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten, Beträge auf Tausend gerundet. Zinsen: BCL-Durchschnitte für neue Immobilienkredite im August 2026 (BCL (ouvre dans un nouvel onglet)): 4,01 % für einen Festzins über mehr als 10 Jahre, 3,19 % für einen variablen oder höchstens 1 Jahr festgeschriebenen Zins.

So liest du die Tabelle. Wähle die Monatsrate, die dein Budget verkraftet, und lies das Kapital ab, das sie zurückzahlt. Eine längere Laufzeit erhöht den Betrag, aber auch die Zinskosten insgesamt.

Drei Grenzen dieser Tabelle. Die BCL-Zinsen sind Durchschnittswerte, ohne Gebühren: Dein eigener Zins hängt von deinem Dossier ab. Die Spalte mit 3,19 % setzt einen Zins voraus, der sich nicht bewegt, obwohl ein variabler Zins steigen kann. Und die Monatsrate enthält weder Versicherung noch Bearbeitungsgebühren. Die Zinsen des letzten Monats findest du auf unserer Seite Immobilienzinsen.

Welches Gehalt für 150.000, 200.000, 300.000 oder 500.000 €?

Die Antwort hängt von der Regel deiner Bank ab. Um dir eine Größenordnung zu geben, nehmen wir eine Lehrbuchannahme, keine Bankregel: Die Monatsrate übersteigt nicht ein Drittel deines monatlichen Nettoeinkommens. Laufzeit 25 Jahre, Zins 4,01 % (trigger-Berechnung, gerundet).

Wenn deine Bank einen anderen Anteil ansetzt, rechne neu: benötigtes Einkommen = Monatsrate ÷ akzeptierter Anteil. Zu zweit zählt das Nettoeinkommen eures Haushalts, abzüglich eurer Belastungen.

Was diese Tabelle nicht sagt: Die Bank schaut auch darauf, was dir zum Leben bleibt, auf deine anderen Kredite, dein Eigenkapital und die Stabilität deines Einkommens. Zwei Personen mit demselben Gehalt können also unterschiedliche Beträge bekommen.

Deine echte Zahl bekommst du nur, wenn du dein Dossier einreichst. Ein Kreditvermittler vergleicht die Banken für dich und sagt dir, wie viel dir jede leihen würde.

Die CSSF-Obergrenzen: der Anteil des Preises, den die Bank finanzieren darf

Seit dem 1. Januar 2021 begrenzt die CSSF-Verordnung 20-08 das Verhältnis zwischen deinen durch die Immobilie besicherten Krediten und dem Wert dieser Immobilie (CSSF-Verordnung 20-08 (ouvre dans un nouvel onglet)):

• Erstkäufer (primo-accédant) heißt: Du hattest noch nie einen Immobilienkredit für eine Immobilie in Luxemburg. Bei einem gemeinsamen Antrag müsst ihr es beide sein (CSSF-FAQ (ouvre dans un nouvel onglet)).
• Der zugrunde gelegte Wert ist der niedrigere von Kaufpreis und Schätzung eines unabhängigen Sachverständigen. Schätzt der Sachverständige die Immobilie unter dem Preis, finanziert die Bank weniger.
• Die Differenz zwischen diesem Wert und dem Kredit muss aus deinen Eigenmitteln kommen. Bis zum 31. März 2027 kann die Staatsgarantie als Eigenmittel zählen.
• Die befristete Ausnahme für Vermietungsobjekte (bis zu 95 %, für höchstens 10 % der jährlichen Vermietungskredite jeder Bank) ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen (CSSF-Verordnung 24-10 (ouvre dans un nouvel onglet)).

Dein tatsächlicher Rahmen ist die kleinere der beiden Grenzen: was dein Einkommen erlaubt und was dein Eigenkapital erlaubt. Beispiel, trigger-Berechnung: Du bist kein Erstkäufer, kaufst deinen Hauptwohnsitz und hast 50.000 € Eigenkapital, die Kaufnebenkosten sind bereits separat bezahlt. Bei 90 % Finanzierung deckt dein Eigenkapital 10 % des Preises: Die CSSF-Obergrenze begrenzt den Preis grundsätzlich auf 500.000 €, auch wenn dein Einkommen mehr erlauben würde (es sei denn, die Bank nimmt dich in ihre 15-%-Marge für Kredite über 90 % auf).

Die Details, Profil für Profil, findest du unter Eigenkapital für einen Immobilienkredit. Und vergiss die Kaufnebenkosten nicht: Kaufnebenkosten einer Immobilie.

Allein oder zu zweit

Zu zweit addiert die Bank eure Einkommen und eure Belastungen. Ein Mitkreditnehmer erhöht oft den Betrag, aber seine laufenden Kredite zählen auch.

Der Erstkäuferstatus geht zu zweit verloren. Wenn einer von euch schon einmal einen Immobilienkredit für eine Immobilie in Luxemburg hatte, gilt euer gemeinsamer Kredit nicht mehr als „Erstkäufer“: Die Obergrenze sinkt bei einem Hauptwohnsitz von 100 % auf 90 % (CSSF-FAQ (ouvre dans un nouvel onglet)). Nach einer Trennung und dem Verkauf einer gemeinsamen Immobilie sind beide ehemaligen Eigentümer keine Erstkäufer mehr.

Die Beihilfen berücksichtigen die Zahl der Kreditnehmer. Beispiele:

• Staatsgarantie: Einkommensgrenze von 101.874,03 € für einen Kreditnehmer, 141.048,97 € für mehrere (Werte 2025, Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).
• Zinszuschuss (subvention d'intérêt): Er gilt derzeit für einen Kredit bis 200.000 €, plus 20.000 € pro Kind, höchstens 280.000 € (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Der Booster vom Juli 2026 kündigt höhere Obergrenzen an, insbesondere 300.000 €, wenn ein Kreditnehmer 35 Jahre oder jünger ist: angekündigt, noch nicht verabschiedet, Stand 16. Oktober 2026.
• Bëllegen Akt: 40.000 € pro Käufer, zu zweit also jeder seinen eigenen (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Weniger Nebenkosten heißt mehr verfügbares Eigenkapital.

Alle Beihilfen findest du in unserem Ratgeber Bëllegen Akt und Kaufbeihilfen.

Grenzgänger: was sich bei der Berechnung ändert

Dein Einkommen ist luxemburgisch, dein Leben spielt sich auf der anderen Seite der Grenze ab. Die Bank prüft dein Einkommen und deine Ausgaben: Deine Steuern, deine Miete oder deine Belastungen in deinem Wohnsitzland zählen genauso viel wie dein Gehalt.

Du kaufst in Luxemburg. Die CSSF-Obergrenzen gelten: Die Verordnung betrifft Immobilien, die in Luxemburg liegen (CSSF-Verordnung 20-08 (ouvre dans un nouvel onglet)). Gut zu wissen: Wenn du in Frankreich, Belgien oder Deutschland Eigentümer mit einem dortigen Kredit bist, verlierst du dadurch nicht den Erstkäuferstatus, denn der berücksichtigt nur Kredite für eine Immobilie in Luxemburg (CSSF-FAQ (ouvre dans un nouvel onglet)).

Du kaufst in deinem Wohnsitzland. Die CSSF-Verordnung gilt für diese Immobilie nicht: Es gelten die Regeln des Landes, in dem sie liegt, und die Bank, die dir das Geld leiht, wendet ihre eigenen an.

Die luxemburgischen Beihilfen setzen voraus, dass du in Luxemburg wohnst. Die Staatsgarantie verlangt eine Wohnung in Luxemburg als Hauptwohnsitz, ein Aufenthaltsrecht von mehr als 3 Monaten und eine Eintragung im nationalen Register (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Der Bëllegen Akt verlangt, dass du in Luxemburg wohnst oder dich verpflichtest, in die Immobilie einzuziehen (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Wenn du in Luxemburg kaufst, um dort einzuziehen, steht dir der Bëllegen Akt offen. Die Staatsgarantie, die Prämien und der Zinszuschuss verlangen außerdem, dass weder du noch dein Haushalt mehr als ein Drittel einer anderen Wohnung besitzt, hier oder im Ausland: Wenn du dein Haus auf der anderen Seite der Grenze behältst, bleiben sie dir verschlossen (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).

Wie du deinen Kreditrahmen erhöhst

• Die Laufzeit verlängern: Bei 1.500 € im Monat und 4,01 % kommst du von etwa 247.000 € über 20 Jahre auf 314.000 € über 30 Jahre (trigger-Berechnung). Der Kredit kostet insgesamt mehr.
• Einen kleinen laufenden Kredit ablösen (Auto, Konsumkredit): Die Bank rechnet deine laufenden Verpflichtungen ein, eine Monatsrate weniger schafft Spielraum.
• Zu zweit leihen, wenn die andere Person ein stabiles Einkommen und wenige Kredite hat.
• Dein Eigenkapital erhöhen oder die Staatsgarantie nutzen, wenn du Anspruch darauf hast: Das hebt die CSSF-Grenze.
• Deine Nebenkosten senken dank des Bëllegen Akt, um deine Ersparnisse für das Eigenkapital zu behalten.
• Mehrere Banken von einem Kreditvermittler vergleichen lassen: Ihre Schwellen sind nicht gleich, dein Betrag also auch nicht.