Prêt immobilier au Luxembourg : conditions, durée et comment comparer les offres

Ce que la banque vérifie avant de te prêter

Ta solvabilité. Avant de signer, la banque doit évaluer de façon rigoureuse ta capacité à rembourser, à partir de tes revenus, de tes dépenses et de tes crédits en cours. Elle ne peut accorder le prêt que si cette évaluation montre que tu pourras vraisemblablement le rembourser (loi du 23 décembre 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Elle doit te dire clairement quelles pièces fournir et dans quel délai. Si elle refuse à cause d’une base de données qu’elle a consultée, elle doit te le dire, sans frais.

Pas de taux d’endettement fixé par la loi. Le pourcentage de tes revenus que la banque accepte de voir partir en mensualités, c’est sa règle à elle, et elle varie d’une banque à l’autre. Pour estimer ton montant : notre page capacité d’emprunt.

Ton apport. Le règlement CSSF 20-08 plafonne la part du bien que les prêts peuvent financer (CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)) :

La valeur retenue est la plus basse entre le prix et l’estimation d’un expert indépendant (FAQ CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)). Ces plafonds ne couvrent pas les frais d’achat. Si ton épargne est faible, lis notre page apport et prêt sans apport : jusqu’au 31 mars 2027, la garantie de l’État peut compter comme apport dans ce calcul.

Taux fixe ou variable : ce que la FISE doit te montrer

Taux fixe : ta mensualité ne bouge pas pendant la période fixée. Taux variable : elle suit les marchés. Les taux moyens du dernier mois publié, par durée de fixation, sont dans notre page taux immobilier.

Si ton taux peut varier (sauf s’il est fixé pour 5 ans au moins puis renégocié : la FISE donne alors un TAEG illustratif sur cette période fixe), la loi oblige la banque à te montrer, dans la FISE, un TAEG supplémentaire qui illustre ce qui se passe si le taux monte fortement. Si le taux n’a pas de plafond, elle doit t’avertir que le coût total de ton crédit peut évoluer (loi du 23 décembre 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)).

Ce que dit la durée. Plus tu étales ton prêt, plus ta mensualité baisse, mais plus tu paies d’intérêts au total. Exemple (calcul trigger) : 300 000 € à 4,01 % coûtent environ 1 820 € par mois sur 20 ans, et environ 1 585 € sur 25 ans ; les intérêts passent d’environ 137 000 € à environ 176 000 €.

Lire et comparer deux offres

Pose les deux FISE côte à côte et compare ligne par ligne :

Pourquoi le TAEG ? Il additionne les intérêts, les commissions, les taxes, les frais connus de la banque, l’évaluation du bien si elle est exigée, et les primes d’assurance obligatoires. Les frais de notaire et les droits d’enregistrement de l’achat en sont exclus, comme les frais dus si tu ne respectes pas le contrat (loi du 23 décembre 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)).

Exemple (offres fictives, calcul trigger) : 350 000 € sur 25 ans. Offre A à 3,60 %, offre B à 3,80 %.

0,2 point d’écart, c’est environ 38 € par mois et 11 400 € sur la durée. Mais si l’offre A impose une assurance plus chère ou des frais de dossier plus élevés, l’écart peut se réduire, voire s’inverser : c’est le TAEG qui tranche.

Comparer 4 ou 5 banques prend du temps. Un courtier compare les banques pour toi et négocie avec elles : fais comparer ton prêt avant de signer.

Ce qu’apporte un courtier, et ce que la loi lui impose

Un courtier (la loi dit « intermédiaire de crédit immobilier ») monte ton dossier, le présente à plusieurs banques et compare leurs réponses. Pour toi, c’est du temps gagné et une vue sur des offres que tu n’aurais pas demandées.

Avant de travailler pour toi, il doit te remettre par écrit (loi du 23 décembre 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)) :

• son identité et le registre où il est inscrit (il lui faut un agrément du ministre chargé de la Place financière) ;
• s’il travaille avec une ou plusieurs banques, ou en exclusivité, et lesquelles ;
• s’il te donne des conseils ;
• ses frais éventuels, et les commissions que lui versent les banques.

Sur demande, il te donne le niveau de commission payé par chaque banque. Il ne peut se dire « indépendant » que s’il étudie un nombre suffisant d’offres du marché et n’est pas payé par les banques pour ce conseil. La banque reste seule à décider de te prêter. Plus de détails : notre page courtier en crédit immobilier.

Pour te lancer, fais comparer ton prêt avec le formulaire juste au-dessus.

L’assurance solde restant dû

La banque peut exiger une assurance liée à ton prêt, comme l’assurance solde restant dû. Mais tu n’es pas obligé de la prendre chez elle : elle doit accepter l’assurance d’une autre compagnie si les garanties sont équivalentes (loi du 23 décembre 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Comme son coût entre dans le TAEG quand elle est obligatoire, fais-toi chiffrer les deux : celle de la banque, et une autre avec le formulaire ci-dessous.

Côté impôts. Payée en primes périodiques, elle entre dans le plafond de 672 € par an de déduction des primes d’assurance, majoré pour ton conjoint et tes enfants (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)). Si tu es frontalier, cette déduction ne t’est ouverte que si tu es assimilé aux résidents. Payée en prime unique, elle relève d’un plafond à part : 6 000 € (pour chacun de vous deux si vous êtes imposés ensemble et assurés tous les deux) plus 1 200 € par enfant, augmentés de 8 % par année d’âge au-delà de 30 ans à la signature, avec une hausse de 160 % au plus (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)).

Rembourser plus tôt que prévu

Tu peux rembourser ton prêt par anticipation à tout moment, en tout ou en partie. Tu préviens la banque par écrit, et elle doit te chiffrer l’opération. La loi interdit toute pénalité (loi du 23 décembre 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)).

La banque peut en revanche te demander une indemnité, qui ne peut pas dépasser sa perte financière. Si le logement a été ton habitation principale pendant au moins 2 ans sans interruption, cette indemnité ne peut pas dépasser 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé. Ce plafond ne vaut pas pour la part des remboursements anticipés cumulés au-delà de 450 000 €.

Exemple (calcul trigger) : tu rembourses 50 000 € d’un prêt à 4 %. Six mois d’intérêts, c’est 50 000 × 4 % ÷ 2, soit 1 000 € au plus.

À deux, frontalier : ce qui change pour ton prêt

À deux. Le prêt jusqu’à 100 % de la valeur du bien suppose que chaque emprunteur soit primo-accédant, c’est-à-dire n’ait jamais eu de crédit immobilier pour un logement au Luxembourg (FAQ CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)). Si l’un de vous en a déjà eu un, c’est 90 %. Après une séparation, celui qui a revendu ou a été désintéressé n’est plus primo-accédant. Côté impôts, si vous êtes imposés ensemble, le plafond de déduction des intérêts est majoré pour le conjoint et pour chaque enfant (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)).

Frontalier qui s’installe au Luxembourg. La subvention d’intérêt et la garantie de l’État demandent un droit de séjour de plus de 3 mois au Luxembourg et une inscription au registre national des personnes physiques (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Ton ménage ne doit pas non plus posséder plus d’un tiers d’un autre logement, au Luxembourg ou à l’étranger. Si tu as déjà emprunté pour un logement dans ton pays, fais confirmer par la banque ton statut de primo-accédant : la définition de la CSSF vise un crédit pour un bien situé au Luxembourg.

Frontalier qui achète pour louer. Le prêt est limité à 80 % de la valeur du bien (CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)).

Chaque année : la déduction des intérêts

Les intérêts du prêt de ton habitation se déduisent de ton revenu imposable : en entier l’année où ta valeur locative est fixée et l’année suivante, puis dans la limite de 4 000 € par an pendant 4 ans, 3 000 € pendant 5 ans, et 2 000 € ensuite (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)). Ces montants sont majorés pour le conjoint imposé avec toi et pour chaque enfant. Si tu es frontalier et que le logement est dans ton pays, ces intérêts ne comptent au Luxembourg que si tu demandes l’assimilation aux résidents (au moins 90 % de tes revenus imposables au Luxembourg), et seulement pour calculer ton taux d’impôt (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)).