Kaufnebenkosten für Immobilien in Luxemburg: Gebühren, Notar und Bëllegen Akt

„Notarkosten“: Wohin dein Geld wirklich geht

Die 7 % sind der normale Satz für den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Baugrundstücks (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Das ist mit Abstand der schwerste Posten, und genau den senkt der Bëllegen Akt.

Das Notarhonorar folgt einem Tarif, der per großherzoglicher Verordnung festgelegt ist und auf den Wert der Urkunde berechnet wird, nach Stufen und degressiv (Verordnung vom 24. Juli 1971 (ouvre dans un nouvel onglet)). trigger nennt dir keinen Prozentsatz: Der Tarif wurde mehrmals geändert, und nur der Kostenvoranschlag des Notars zählt. In der Praxis zahlt der Käufer diese Kosten, und du kannst deinen Notar frei wählen, egal wo die Immobilie liegt (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).

In der Stadt Luxemburg kann eine Gemeindesteuer in Höhe von 50 % der Registrierungsgebühren hinzukommen, mit Befreiungen laut der Verordnung der Stadt (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Die Seite der AED zitiert nur einen Auszug: Befreit sind unter anderem Übertragungen von Einfamilienhäusern oder Mietshäusern. Frag deinen Notar, ob dein Kauf betroffen ist, bevor du dein Budget aufstellst.

Die Maklerkosten zahlt die Partei, die den Makler beauftragt hat, meist der Verkäufer (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Die Details stehen auf unserer Seite Maklerkosten.

Die Kosten rund um deinen Kredit

Wenn du deinen Kauf mit einem Kredit finanzierst, lässt sich die Bank eine Hypothek auf die Immobilie eintragen. Das läuft über eine notarielle Urkunde und hat seinen Preis:

• Die Eintragung der Hypothek: eine Gebühr von 0,05 % des eingetragenen Betrags (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Beispiel: bei 300.000 € Eintragung 150 € (Rechnung von trigger). Die AED weist darauf hin, dass es Befreiungen gibt.
• Die Gebühr auf die Krediturkunde: Der Tarif der AED sieht eine Gebühr von 0,24 % auf Schuldurkunden (actes d'obligation) vor (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Frag deinen Notar, ob sie für deine Krediturkunde gilt und auf welcher Grundlage.
• Das Notarhonorar für die Krediturkunde: gleicher geregelter Tarif, im Kostenvoranschlag enthalten.
• Die Kosten der Bank: Bearbeitungsgebühren, Bewertung der Immobilie, Versicherung. Jede Bank legt ihre eigenen fest.

Vorsicht beim Vergleichen der Angebote. Die Gesamtkosten des Kredits in deinem Angebot umfassen Zinsen, Provisionen und die der Bank bekannten Kosten, aber nicht die Notarkosten (Gesetz vom 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Du musst sie also selbst hinzurechnen, um zwei Projekte zu vergleichen.

Bearbeitungsgebühren, Bewertung, Versicherungsbedingungen: All das ändert sich von Bank zu Bank und ist verhandelbar. Ein Kreditvermittler vergleicht die Banken für dich: Lass deinen Kredit vergleichen, bevor du dich entscheidest.

Der Bëllegen Akt: 40.000 € pro Käufer

Der Bëllegen Akt ist eine Steuergutschrift auf die Registrierungs- und Umschreibungsgebühren. Seit dem Gesetz vom 3. Juli 2025 beträgt er 40.000 € für jeden Käufer (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Es gibt keine Bedingung zu Einkommen, Vermögen oder Wert der Immobilie (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).

Die Bedingungen (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)):

• Du kaufst, um dort deinen Hauptwohnsitz zu haben. Keine Gutschrift für einen Zweitwohnsitz, ein Wochenendhaus, eine Immobilie zum Vermieten oder ein Geschäftslokal.
• Du wohnst in Luxemburg oder verpflichtest dich, in die gekaufte Immobilie einzuziehen.
• Du ziehst innerhalb von 2 Jahren nach der Urkunde ein (4 Jahre bei Bauland oder einer Wohnung im Bau) und bleibst 2 Jahre ohne Unterbrechung dort.
• Der Notar stellt den Antrag, in der Urkunde.

Der Rest bleibt dir. Wenn die Gebühren für deinen Kauf unter 40.000 € liegen, bleibt das Restguthaben für einen späteren Kauf verfügbar, bis es aufgebraucht ist. Du siehst es auf MyGuichet.lu.

Wenn du die Immobilie vor 2 Jahren vermietest, verkaufst oder verlässt, zahlst du die gesamte Gutschrift zurück, mit den gesetzlichen Zinsen. Es gibt Befreiungen (unter anderem Krankheit, Scheidung; bei einer auferlegten beruflichen Versetzung, sofern du nach deiner Rückkehr wieder dort wohnst, bis die 2 Jahre erreicht sind): Du beantragst sie bei der AED.

Und die 45.000 €? Die Regierung hat am 16. Juli 2026 eine Erhöhung auf 45.000 € pro Person angekündigt (gouvernement.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Stand 16. Oktober 2026 ist das noch nicht verabschiedet: Die Maßnahme steht im Haushaltsentwurf 2027 (Abgeordnetenkammer (ouvre dans un nouvel onglet)). Die Regierung hat angekündigt, dass sie für Urkunden gelten soll, die seit dem 16. Juli 2026 unterschrieben wurden, auf Antrag bei der AED, sobald das Gesetz verabschiedet ist. Bis dahin rechne mit 40.000 €.

Alle Kaufhilfen zusammengerechnet findest du in unserem Ratgeber Bëllegen Akt und Hilfen zum Wohnungskauf.

Wie viel du bei 150.000, 300.000 und 500.000 € zahlst

Rechnung von trigger nur für die Gebühren (7 % des Preises), für eine Wohnung, die du kaufst, um selbst dort zu wohnen, mit deiner vollen Gutschrift von 40.000 €. Zu zweit gehen wir davon aus, dass ihr zu gleichen Teilen kauft.

Was das heißt. Allein deckt die Gutschrift die Gebühren, solange 7 % des Preises 40.000 € nicht übersteigen, also bis zu einem Preis von rund 571.000 € (Rechnung von trigger). Darüber zahlst du die Differenz: Bei 700.000 € bleiben von 49.000 € Gebühren minus 40.000 € noch 9.000 €. Zu zweit hat jeder seine eigene Gutschrift: Ihr seid zu gleichen Teilen bis rund 1.140.000 € abgedeckt.

Dein Restguthaben. Allein nutzt du bei 300.000 € rund 21.000 € deiner Gutschrift: Dir bleiben rund 19.000 € für einen späteren Kauf (Rechnung von trigger, dein genaues Guthaben steht auf MyGuichet.lu).

In jedem Fall dazu: das Notarhonorar (Kostenvoranschlag) und, wenn du einen Kredit aufnimmst, die Kreditkosten oben. In der Stadt Luxemburg prüf die Gemeindesteuer mit deinem Notar.

Zu zweit, als Grenzgänger, im Neubau: was sich ändert

Du kaufst zu zweit. Die Steuergutschrift wird pro Person gewährt (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)) und für jeden Käufer (AED (ouvre dans un nouvel onglet)). Jeder hat also seine 40.000 €. Frag den Notar, wie er sie je nach dem Anteil anwendet, den jeder kauft, vor allem wenn ihr nicht halbe-halbe kauft.

Du bist Grenzgänger. Der Bëllegen Akt ist Personen vorbehalten, die in Luxemburg wohnen oder sich verpflichten, in die gekaufte Immobilie einzuziehen (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Wenn du in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums lebst (Frankreich, Belgien, Deutschland), wirst du einem Einwohner gleichgestellt: Du streckst die Gebühren nicht vor, sofern du die Gutschrift in der Urkunde beantragst. Wenn du außerhalb des EWR lebst, bekommst du sie nur gegen Vorlage einer Wohnsitzbescheinigung in Luxemburg. Wenn du deinen Wohnsitz auf der anderen Seite der Grenze behältst und die Immobilie vermietest, zahlst du die vollen 7 %.

Du ziehst nach Luxemburg. Gleiche Regel: Du verpflichtest dich, in die Immobilie einzuziehen, und wohnst 2 Jahre dort. Unser Ratgeber Kaufen, wenn man jung ist beschreibt den Weg zum ersten Kauf im Detail.

Du kaufst auf Plan (VEFA). Der Booster vom Juli 2026 kündigt eine vorübergehende Befreiung von den Gebühren auf den Bauanteil an, für eine VEFA, die zu höchstens 80 % fertiggestellt ist, wobei die Gebühren auf das Grundstück weiter fällig bleiben, für Urkunden ab dem 16. Juli 2026 und für drei Jahre (gouvernement.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Stand 16. Oktober 2026 ist das noch nicht verabschiedet: Frag deinen Notar, was zum Datum deiner Urkunde gilt.