Eigenkapital für einen Immobilienkredit in Luxemburg: wie viel, und geht es auch ohne?

Wie viel Eigenkapital je nach Profil

Die CSSF-Verordnung 20-08 begrenzt den Anteil der Immobilie, den Kredite finanzieren dürfen (CSSF-Verordnung 20-08 (ouvre dans un nouvel onglet)). Was fehlt, muss aus deinen Eigenmitteln kommen (CSSF-FAQ (ouvre dans un nouvel onglet)).

Beispiel, Berechnung von trigger, für eine Bestandswohnung zu 400.000 €, zu ihrem Preis geschätzt, mit vollem Steuerkredit:

In allen drei Fällen kommen das Notarhonorar (Kostenvoranschlag) und die Kreditkosten hinzu.

Drei Details, die alles ändern:

• Ersterwerber = noch nie einen Immobilienkredit für eine Immobilie in Luxemburg gehabt. Zu zweit müsst ihr es beide sein.
• Der zugrunde gelegte Wert ist der niedrigere aus Preis und Schätzung eines unabhängigen Gutachters. Schätzt der Gutachter eine für 400.000 € gekaufte Immobilie auf 380.000 €, finanziert die Bank selbst bei 100 % nur 380.000 €: 20.000 € musst du selbst aufbringen (Berechnung von trigger).
• Das sind Obergrenzen. Das Gesetz verbietet, darüber hinauszugehen; es verpflichtet die Bank nicht, so weit zu gehen. Dein Dossier macht den Unterschied.

Wenn dein Eigenkapital knapp ist, ist die Bank, mit der du sprichst, vielleicht nicht die richtige für dein Profil. Ein Kreditvermittler vergleicht die Banken für dich und weiß, welche Dossiers wie deines mittragen.

„Ohne Eigenkapital“ heißt nicht „ohne Geld“: die Lücke der Nebenkosten

Der Wert, den die Bank finanzieren kann, ist der Wert der Immobilie. Die Kaufnebenkosten gehören nicht dazu. Auch bei 100 % brauchst du also genug, um Folgendes zu zahlen:

• Die Registrierungs- und Transkriptionssteuern: 7 % des Preises. Wenn du dort wohnst, zieht der Bëllegen Akt bis zu 40.000 € pro Käufer davon ab, mit 100 € Mindestbetrag (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Für einen Ersterwerber ist das oft fast nichts.
• Das Notarhonorar, für den Verkauf und für die Krediturkunde: gesetzlich geregelter Tarif, auf Kostenvoranschlag.
• Die Eintragung der Hypothek: 0,05 % des eingetragenen Betrags (AED (ouvre dans un nouvel onglet)), also 200 € bei 400.000 € (Berechnung von trigger).
• Die Kosten der Bank: Bearbeitung, Schätzung, Versicherung.

Die Details, mit Beispielen zu 150.000, 300.000 und 500.000 €, findest du in unserem Ratgeber Kaufnebenkosten einer Immobilie.

Behalte auch eine Reserve. Wenn du am Tag der Urkunde dein ganzes Erspartes ausgibst, bleibt dir kein Spielraum für einen Umzug, Möbel oder eine Reparatur.

Deine Hebel, wenn dein Erspartes knapp ist

Die Staatsgarantie (garantie de l'État). Der Staat kann einen Teil deines Kredits absichern, bis zu 40 % der Kosten des Projekts und höchstens 303.862 € (Wert 2025, Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Bis zum 31. März 2027 akzeptiert die CSSF, dass sie bei der Berechnung der Obergrenze als Eigenmittel zählt (CSSF-FAQ (ouvre dans un nouvel onglet)). Sie kann also einen Teil des Eigenkapitals ersetzen. Die wichtigsten Bedingungen:

• eine Wohnung in Luxemburg, die dein ständiger Hauptwohnsitz wird;
• ein Aufenthaltsrecht von mehr als 3 Monaten und eine Eintragung im nationalen Register;
• regelmäßiges Sparen seit mindestens 3 Jahren bei derselben Bank, mit einem Nettozuwachs von mindestens 1.000 € pro Jahr (290 € pro Jahr für das bis Ende 2023 angesparte Guthaben);
• ein Hypothekarkredit bei einer Bank, die eine Vereinbarung mit dem Staat unterzeichnet hat und mindestens 60 % des Projekts finanziert;
• weder du noch dein Haushalt dürfen mehr als ein Drittel einer anderen Wohnung besitzen;
• ein Einkommen unter 101.874,03 € (ein Kreditnehmer) oder 141.048,97 € (mehrere).

Den Antrag stellt die Bank mit dir.

Kapitalbeihilfen. Die Erwerbsprämie (prime d'accession) liegt zwischen 500 und 10.000 € je nach Haushalt und Einkommen (+1.000 € pro Kind ab dem 4.), erhöht um 40 % für eine Wohnung oder ein Reihenhaus und um 15 % für eine Doppelhaushälfte, zu beantragen innerhalb eines Jahres nach der Urkunde (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Die Sparprämie (prime d'épargne) beträgt höchstens 5.000 € (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Zusammen sind die Kapitalbeihilfen auf 35.000 € pro Person begrenzt. Achtung: Sie kommen nach der Urkunde, sie ersetzen das Eigenkapital am Tag der Unterzeichnung nicht.

Der Zinszuschuss senkt deine Monatsrate, nicht dein Eigenkapital: Er gilt derzeit für einen Kredit bis zu 200.000 €, plus 20.000 € pro Kind, bis höchstens 280.000 € (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Der Booster vom Juli 2026 kündigt höhere Obergrenzen an: angekündigt, noch nicht verabschiedet, Stand 16. Oktober 2026.

Bausparen. Ein Bausparvertrag kann auch deine Steuern senken, während du dein Eigenkapital aufbaust: siehe Bausparen und Steuerabzug.

Alle Beihilfen, an einem konkreten Fall zusammengerechnet: Bëllegen Akt und Kaufbeihilfen.

Welche Bank gibt einen Kredit ohne Eigenkapital?

Die ehrliche Antwort: Eine solche Liste gibt es nicht. Die CSSF-Regel erlaubt 100 % für einen Ersterwerber, aber jede Bank entscheidet Fall für Fall, nach eigenen Kriterien. Auf eine Bank, die ablehnt, kann eine andere folgen, die zusagt.

Genau hier hilft ein Kreditvermittler. Das Gesetz nennt ihn „Immobilienkreditvermittler“ (intermédiaire de crédit immobilier): Er legt dir Angebote vor und bereitet dein Dossier vor (Gesetz vom 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Es verpflichtet ihn auch zur Transparenz:

• er sagt dir, ob sich seine Beratung auf eine begrenzte Produktpalette oder auf einen großen Teil des Marktes bezieht;
• er nennt dir seine etwaigen Gebühren;
• er sagt dir, ob er von den Banken eine Provision erhält, und auf Anfrage die Höhe der Provision jeder Bank.

Was er nicht kann: eine Bank zwingen, dir Geld zu leihen, oder die Obergrenzen der CSSF überschreiten.

Wann sich ein Kreditvermittler lohnt und wie er bezahlt wird: unser Ratgeber Immobilienkreditvermittler.

Um dein Dossier prüfen zu lassen, findest du das Vermittlerformular weiter oben auf der Seite.

Zu zweit, Grenzgänger, schon Eigentümer: was sich ändert

Zu zweit. Um als Ersterwerber zu gelten, müsst ihr es beide sein (CSSF-FAQ (ouvre dans un nouvel onglet)). Hatte einer von euch schon einen Immobilienkredit in Luxemburg, sinkt die Obergrenze für euren Hauptwohnsitz auf 90 %. Bei den Nebenkosten hat jeder seinen eigenen Bëllegen Akt von 40.000 €.

Grenzgänger. Wenn du in Frankreich, Belgien oder Deutschland Eigentümer bist und dort einen Kredit hast, verlierst du den Status als Ersterwerber für einen Kauf in Luxemburg nicht: Es zählen nur Kredite für eine Immobilie in Luxemburg. Die Staatsgarantie und der Bëllegen Akt setzen aber voraus, dass du die Immobilie in Luxemburg selbst bewohnst (oder dich verpflichtest, dort einzuziehen, beim Bëllegen Akt). Und die Staatsgarantie, die Erwerbs- und Sparprämie sowie der Zinszuschuss sind ausgeschlossen, wenn dein Haushalt mehr als ein Drittel einer anderen Wohnung besitzt, auch im Ausland (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)).

Du verkaufst, um wieder zu kaufen. Das Eigenkapital kann aus dem Verkauf deiner jetzigen Wohnung stammen. Ein Überbrückungskredit ist bei der CSSF zulässig, grundsätzlich für höchstens 18 Monate (24 Monate bei einem Neubau), mit einer Prüfung der Obergrenze vor und nach dem Verkauf (CSSF-FAQ (ouvre dans un nouvel onglet)). Nach einer Trennung und dem Verkauf einer gemeinsamen Immobilie ist keiner von beiden mehr Ersterwerber.

Du kaufst zum Vermieten. Höchstens 80 % und kein Bëllegen Akt: Das ist das Profil, das am meisten Eigenkapital verlangt. Die befristete Ausnahme, mit der jede Bank für höchstens 10 % ihrer Vermietungskredite bis zu 95 % gehen durfte, ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen (CSSF-Verordnung 24-10 (ouvre dans un nouvel onglet)).