Immobiliekredit zu Lëtzebuerg: Konditiounen, Dauer a wéi s de Offere vergläichs

Wat d'Bank iwwerpréift, ier se dir Sue léint

Deng Solvabilitéit. Virun der Ënnerschrëft muss d'Bank grëndlech iwwerpréiwen, ob s du de Kredit zréckbezuele kanns, op Basis vun dengem Akommes, denge Käschten an denge lafende Kreditter. Si dierf de Kredit nëmmen accordéieren, wann dës Evaluatioun weist, dass de en zimmlech sécher zréckbezuele kanns (Gesetz vum 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Si muss dir kloer soen, wéi eng Dokumenter s de muss areechen a bis wéini. Wa se wéinst enger Datebank refuséiert, déi se consultéiert huet, muss se der dat soen, ouni Käschten.

Keen Taux d'endettement, deen am Gesetz steet. De Prozentsaz vun dengem Akommes, deen d'Bank als méintlech Rate akzeptéiert, ass hir eege Reegel, an dee variéiert vun enger Bank zur anerer. Fir däi Montant ze schätzen: eis Säit Prêtsfäegkeet.

Däin Eegekapital. De CSSF-Reglement 20-08 begrenzt den Deel vun der Immobilie, deen d'Kreditter dierfe finanzéieren (CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)):

Geholl gëtt dee méi niddrege Wäert tëscht dem Präis an der Schätzung vun engem onofhängegen Expert (FAQ vun der CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)). Dës Plafonden decken d'Käschte vum Kaf net of. Wann s de wéineg gespuert hues, lies eis Säit Eegekapital a Kredit ouni Eegekapital: Bis den 31. Mäerz 2027 kann d'Staatsgarantie an dëser Rechnung als Eegekapital zielen.

Fixen oder variabelen Zënssaz: wat d'FISE dir muss weisen

Fixen Zënssaz: Deng méintlech Rat bleift wärend der fixer Period gläich. Variabelen Zënssaz: Si follegt de Mäert. D'Moyenne vun den Zënssätz vum leschte publizéierte Mount, no Dauer vun der Fixatioun, fënns de op eiser Säit Immobiliezënsen.

Wann däin Zënssaz ka variéieren (ausser e gëtt fir mindestens 5 Joer fixéiert an duerno nei verhandelt: D'FISE gëtt dann en TAEG als Beispill fir dës fix Period un), verflicht d'Gesetz d'Bank, dir an der FISE en zousätzlechen TAEG ze weisen, deen illustréiert, wat geschitt, wann den Zënssaz staark klëmmt. Wann den Zënssaz kee Plafond huet, muss se dech warnen, datt d'Gesamtkäschte vun dengem Kredit kënne variéieren (Gesetz vum 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)).

Wat d'Dauer seet. Wat s de däi Kredit méi laang strecks, wat deng méintlech Rat méi niddreg ass, mä wat s de am Ganze méi Zënse bezils. Beispill (Rechnung vun trigger): 300.000 € zu 4,01 % kaschten iwwer 20 Joer ongeféier 1.820 € de Mount, an iwwer 25 Joer ongeféier 1.585 €; d'Zënse ginn dann vun ongeféier 137.000 € op ongeféier 176.000 €.

Zwou Offere liesen a vergläichen

Huel béid FISE, lee se nieftenee a vergläich se Linn fir Linn:

Firwat den TAEG? E rechent d'Zënsen, d'Kommissiounen, d'Taxen, d'Käschten, déi d'Bank kennt, d'Evaluatioun vun der Immobilie, wa se verlaangt gëtt, an d'Prime vun den obligatoresche Versécherungen zesummen. D'Käschte vum Notaire an d'Registréierungsrechter (droits d'enregistrement) vum Kaf sinn net dran, sou wéineg wéi d'Käschten, déi s de bezils, wann s de dech net un de Kontrakt häls (Gesetz vum 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)).

Beispill (fiktiv Offeren, Rechnung vun trigger): 350.000 € iwwer 25 Joer. Offer A zu 3,60 %, Offer B zu 3,80 %.

0,2 Prozentpunkten Ënnerscheed, dat sinn ongeféier 38 € de Mount an 11.400 € iwwer déi ganz Dauer. Mä wann d'Offer A eng méi deier Versécherung oder méi héich Dossierskäschte verlaangt, kann den Ënnerscheed méi kleng ginn oder souguer ëmdréinen: Den TAEG entscheet.

4 oder 5 Banken ze vergläichen, dauert seng Zäit. E Courtier vergläicht d'Banke fir dech a verhandelt mat hinnen: Looss däi Kredit vergläichen, ier s de ënnerschreifs.

Wat e Courtier dir bréngt, a wat d'Gesetz vun him verlaangt

E Courtier (d'Gesetz seet „intermédiaire de crédit immobilier“) stellt däin Dossier zesummen, reecht en bei e puer Banken an a vergläicht hir Äntwerten. Fir dech ass dat gewonnen Zäit an e Bléck op Offeren, no deenen s de selwer net géifs froen.

Ier en fir dech schafft, muss en dir schrëftlech ginn (Gesetz vum 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)):

• seng Identitéit an de Register, an deem en ageschriwwen ass (e brauch eng Autorisatioun vum Minister, dee fir d'Finanzplaz zoustänneg ass);
• ob e mat enger oder méi Banke schafft, oder exklusiv, a mat wéi enger;
• ob en dech beréit;
• seng eventuell Fraisen, an d'Kommissiounen, déi d'Banken him bezuelen.

Wann s de frees, seet en dir, wéi vill Kommissioun all Bank him bezilt. „Onofhängeg“ dierf e sech nëmme nennen, wann en eng genuch grouss Zuel vun Offeren um Marché ënnersicht an net vun de Banke fir dës Berodung bezuelt gëtt. D'Bank eleng decidéiert, ob s du de Kredit kriss. Méi Detailer: eis Säit Courtier fir Immobiliekreditter.

Fir unzefänken, looss däi Kredit mam Formulaire just hei driwwer vergläichen.

D'Reschtschold-Versécherung

D'Bank ka fir däi Kredit eng Versécherung verlaangen, wéi d'Reschtschold-Versécherung (assurance solde restant dû). Mä du muss se net bei hir huelen: Si muss d'Versécherung vun enger anerer Gesellschaft akzeptéieren, wann d'Garantien gläichwäerteg sinn (Gesetz vum 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)). Well hir Käschten am TAEG mat zielen, wa se obligatoresch ass, looss der béid ausrechnen: déi vun der Bank, an eng aner mam Formulaire hei drënner.

Bei de Steieren. Wann s de se mat reegelméissege Prime bezils, fält se ënnert de Plafond vu 672 € pro Joer fir den Ofzuch vu Versécherungsprimen, eropgesat fir däi Partner an deng Kanner (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)). Wann s de Frontalier bass, kriss de dësen Ofzuch nëmmen, wann s de de Residenten assimiléiert bass. Wann s de se mat enger eenzeger Prime bezils, gëllt en eegene Plafond: 6.000 € (fir jidderee vun iech zwee, wann der zesumme besteiert sidd an allebéid eng Versécherung hutt) plus 1.200 € pro Kand, eropgesat ëm 8 % fir all Joer iwwer 30 beim Ënnerschreiwen, mat enger Hausse vu maximal 160 % (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)).

Méi fréi zréckbezuelen wéi geplangt

Du kanns däi Kredit zu all Moment virzäiteg zréckbezuelen, ganz oder deelweis. Du sees der Bank et schrëftlech Bescheed, an si muss dir d'Operatioun ausrechnen. D'Gesetz verbitt all Strof (Gesetz vum 23. Dezember 2016 (ouvre dans un nouvel onglet)).

D'Bank kann awer eng Entschiedegung verlaangen, déi net méi héich ka si wéi hire finanzielle Verloscht. Wann d'Wunneng mindestens 2 Joer ouni Ënnerbriechung däin Haaptwunnsëtz war, dierf dës Entschiedegung net méi wéi 6 Méint Zënsen op dat zréckbezuelte Kapital ausmaachen. Dëse Plafond gëllt net fir den Deel vun de kumuléierte virzäitege Remboursementer iwwer 450.000 €.

Beispill (Rechnung vun trigger): Du bezils 50.000 € vun engem Kredit zu 4 % zréck. Sechs Méint Zënsen, dat sinn 50.000 × 4 % ÷ 2, also maximal 1.000 €.

Zu zwee, als Frontalier: wat sech fir däi Kredit ännert

Zu zwee. De Kredit bis zu 100 % vum Wäert vun der Immobilie setzt viraus, datt jiddereen, deen de Kredit hëlt, Éischtkeefer ass, also nach ni en Immobiliekredit fir eng Wunneng zu Lëtzebuerg hat (FAQ vun der CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)). Wann ee vun iech schonn een hat, sinn et 90 %. No enger Trennung ass deen, dee verkaf huet oder ausbezuelt gouf, keen Éischtkeefer méi. Bei de Steieren gëtt de Plafond fir den Ofzuch vun den Zënsen, wann der zesumme besteiert sidd, fir de Partner a fir all Kand eropgesat (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)).

Frontalier, deen op Lëtzebuerg plënnert. D'Zënssubventioun an d'Staatsgarantie verlaangen e Recht op Openthalt vu méi wéi 3 Méint zu Lëtzebuerg an eng Aschreiwung am nationale Register vun de natierleche Persounen (Guichet.lu (ouvre dans un nouvel onglet)). Däi Stot dierf och net méi wéi en Drëttel vun enger anerer Wunneng besëtzen, zu Lëtzebuerg oder am Ausland. Wann s de an dengem Land schonn e Kredit fir eng Wunneng opgeholl hues, looss der vun der Bank däi Status als Éischtkeefer bestätegen: D'Definitioun vun der CSSF bezitt sech op e Kredit fir eng Immobilie, déi zu Lëtzebuerg läit.

Frontalier, dee keeft fir ze verlounen. De Kredit ass op 80 % vum Wäert vun der Immobilie limitéiert (CSSF (ouvre dans un nouvel onglet)).

All Joer: den Ofzuch vun den Zënsen

D'Zënse vum Kredit fir deng Wunneng kanns de vun dengem besteierbaren Akommes ofzéien: ganz am Joer, an deem däi Locatiounswäert (valeur locative) festgeluecht gëtt, an am Joer duerno, duerno bis zu 4.000 € pro Joer wärend 4 Joer, 3.000 € wärend 5 Joer, an duerno 2.000 € (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)). Dës Montante ginn eropgesat fir de Partner, deen zesumme mat dir besteiert gëtt, a fir all Kand. Wann s de Frontalier bass an d'Wunneng an dengem Land läit, zielen dës Zënsen zu Lëtzebuerg nëmmen, wann s de d'Assimilatioun un d'Residenten ufrees (mindestens 90 % vun dengem besteierbaren Akommes zu Lëtzebuerg), an nëmme fir däi Steiersaz auszerechnen (ACD (ouvre dans un nouvel onglet)).